재건축 용어 얼아보기

대지지분, 전용면적, 공급면적, 계약면적, 용적률, 추가부담금, 무상지분율, 수익률, 사업방식, 조합원 분양가, 일반분양가 등의 용어를 잘 알아야 재건축 투자를 하는데 유리하다. 오늘은 재건축 용어에 대해 공부해 보자.

 

대지지분, 면적, 용적률

대지지분은 조합원의 사업성을 결정하는 데 매우 중요하다. 면적에 대한 개념을 알아야 명확하게 이해할 수 있다. 전용면적이란 발코니를 제외한 아파트 내부에서 사용하는 면적을 의미한다. 거실, 주방, 욕실, 침실 등을 이야기한다. 대표적으로 사용되는 것이 59, 84, 99 등이 있다. 이는 청약 시 청약가능평형을 결정하는 데 사용된다. 공급면적이란 전용면적에 엘리베이터, 복도, 현관 등의 주거공용면적을 합친 것이다. 공용면적은 우리가 흔히 이야기하는 평 당 가격의 기준이 된다. 계약면적은 공급면적에 지하주차장, 관리사무소 등의 공용면적을 포함한 것을 의미한다. 계약면적까지 모두 분양가에 포함된다. 대지지분은 아파트 전체 대지면적을 세대수로 등기부 상에 표시하는 것을 의미한다. 건축면적이 작거나 세대수가 적으면 대지지분은 높아진다. 결국 용적률이 낮으면 대지지분은 높아진다. 투자를 할 경우 아파트 평형보다 대지지분을 확인해야 하며 시세 또한 대지지분으로 형성된다. 용적률은 건축물의 바닥면적을 대지면적으로 나눈 값이다. 예를 들어 200평 대지에 2층 짜리 100평 건물이 있다면 용적률이 100%이다. 용적률은 도시의 쾌적한 환경을 조성하기 위해 규제하고 있다. 최근 들어 재건축 용적률 완화에 대한 기사가 나오고 있는데, 용적률을 완화하면 일반분양을 할 수 있는 세대수가 늘어난다. 그렇게 되면 일반분양수익이 늘어나 사업성이 좋아지게 된다.

 

추가부담금, 무상지분율, 수익률

추가부담금은 대지지분과 무상지분율을 고려하여 계산한다. 조합원이 무상으로 받을 수 있는 평형이 입주 예정 평형보다 적으면 부담하게 된다. 무상지분율은 기존 대지지분을 기준으로 얼마의 신축평형을 추가부담금 없이 받을 수 있는지를 나타내는 비율이다. 예를 들어 17평 아파트에 대지지분 24평을 소유하고 있는데 무상지분율이 150%라고 가정한다면, 36평 신축 아파트를 부담금 없이 입주할 수 있는 것이다. 34평 형에 입주한다면 2평만큼의 환급금을 받고 입주하게 되고, 38평은 2평만큼의 부담금을 내고 입주하게 된다. 무상지분율은 아파트와 상가 분양으로 얻어지는 수입에서 재건축에 소요되는 전체 비용을 제외한 재건축 사업의 전체 수익을 구한 다음, 이 수익금을 평당 분양가로 나눠 조합원 전체에게 돌아가는 무상지분면적을 산출한다. 전체 무상 제공 면적을 대지지분면적으로 나누면 무상지분율이 나온다. 분양가를 높게 측정하여 분양에 성공한다면 개발이익이 커져 무상지분율도 높아진다. 반대로 분양가를 낮게 층정한다면 개발이익이 작아져 무상지분율도 낮아진다. 수익률은 재건축 아파트의 매매가, 부담금, 금융비용 등 총 투자금액에서 입주 후 예상 시세를 비교하여 구할 수 있다. 매매가 1억 7천의 17평 아파트를 소유하고 있고 대지지분은 24평이라고 가정하자. 무상지분율은 130%라고 한다면 31.2평을 무상으로 받을 수 있고 38평을 신청한다면 약 7평에 해당하는 비용을 부담해야 한다. 분양가가 1200만 원이라면 약 8000만 원을 부담해야 한다. 금융비용이 대략 5천이라면 총 투자금액은 3억 정도가 된다. 입주 후 평 당 1400만 원 정도의 시세가 형성되면 5억 3천 정도이니 2억 3천만 원이 이익이 되는 것이다.

 

사업방식, 조합원 분양가, 일반 분양가

사업방식은 지분제와 도급제로 나눌 수 있다. 지분제는 시공사가 조합원들에게 대지지분에 따른 무상지분율을 제시하여 조합원들이 부담금 없이 받을 수 있게 신축 아파트 면적 비율을 미리 정하는 것을 의미한다. 지분제는 확정된 개발이익을 제공하고, 사업이익과 위험까지 부담하는 방식이다. 부동산 경기가 좋을 때는 건설사의 이익이 커지지만 반대일 때는 위험이 크다. 부동산 경기가 안 좋아지면 시공사가 도급제로 변경을 요구하는 경우도 발생한다. 도급제는 시공사는 단순히 공사만 하는 것이다. 이익과 위험은 조합에서 책임을 지는 것이다. 공사 도중에 원자재값 상승 등의 공사비 증가 요인이 있다면 공사비도 변동하게 된다. 따라서 예상하지 못했던 추가부담금이 발생할 수 있다. 확정지분제는 추가 부담금이 없다고 생각하는 경우가 있는데 현실적으로 확정지분제는 불가능하다. 확정지분제란 계약을 체결할 때 세부조건을 확정한다는 의미지만 시간이 지나면 자연스럽게 변경된다. 조합원 분양가는 조합원들에게 해단되고 일반 분양가는 일반인들에게 해당된다. 통상적으로 조합원 분양가가 일반 분양가보다 싸다고 생각하지만 최근에는 격차가 많이 줄고 있다. 일반분양이 힘들어지면 계약금 할인, 분양가 할인 등 금융비용이 증가할 수 있고 원자재값 상승으로 공사비 또한 상승 중이다.