갭투자와 전세레버리지의 차이

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대한민국에만 존재하는 독특한 제도인 전세를 이용한 투자 방법이다. 갭투자와 비슷하지만 조금 다른 전세레버리지 투자도 존재한다. 두 투자의 차이점에 대해 공부해 보자.

 

갭투자의 의미와 장단점

갭투자는 이미 많은 사람들이 알고 있을 것이라 생각한다. 말 그대로 매매가와 전세가의 갭 금액만큼 투자하는 것을 말한다. 예를 들어 매매가가 5억 인 집이 있고 전세가가 4억 인 집이 있다고 한다면 두 가격의 갭 차이인 1억 원을 가지고 주택을 매수하는 방법을 말한다. 즉, 5억의 집을 1억으로 소유할 수 있는 것이다. 갭투자를 할 때는 전세가율을 잘 살펴봐야 한다. 전세가율이란 전세가격/매매가격으로 계산한다. 위에서 이야기한 매매가 5억, 전세가 4억이라면 전세가율이 4억/5억으로 80%가 된다. 전세가율이 높을수록 투자금액 대비 높은 매매가의 집을 소유할 수 있다. 이렇게 구입한 주택을 2년 혹은 4년 뒤 높아진 매매가만큼 수익을 얻고 매도하는 것이다. 5억에 구입한 집이 2년 뒤 6억이 되어있다면 1억을 투자하여 1억의 세전 수입을 얻는 것이다. 갭투자의 장점은 비교적 적은 금액으로 주택을 구입할 수 있다는 것이다. 최근 몇 년간 부동산 호황기였는데 이때 많은 수익을 얻은 사람들은 대중들이 부동산에 크게 관심을 두지 않을 때, 적은 금액으로 여러 채를 투자했던 사람들이다. 하지만 현재는 전세가율이 많이 낮아 투자 대상을 찾기가 쉽지 않다. 단점은 부동산 하락기에 투자를 하게 된다면 손실이 발생할 수 있다. 집을 팔아도 전세금을 돌려줄 수 없는 상황이 올 수도 있다. 5억에 매수한 집이 4억으로 떨어진다면 집을 팔아 세입자에게 주고 나면 투자금 1억을 모두 날릴 수도 있다. 3억 5천까지 떨어졌다면 집을 팔아도 세입자에게 전세금을 내어줄 수 없어 오히려 세입자에게 돈을 더 내주어야 하는 상황도 발생할 수 있다. 전세세입자가 있는 경우 대출도 쉽지 않아 주의해야 한다.

 

전세레버리지투자전략의 의미와 장단점

전세레버리지투자는 김원철(부동산 기사부)님이 저서 <부동산 투자의 정석>에서 이야기했다. 주택을 구입할 때는 갭투자와 크게 다른 점이 없지만 수익의 초점을 매매가 보다 전세가에 두고 있다. 즉 매매가가 오를 지역을 찾는 것이 아니라 전세가가 오를 지역의 주택을 찾는 것이다. 아무래도 초점이 전세가가 오를 지역에 맞추다 보니 역전세를 대비하기에 유리하다. 또 다른 특징 중 하나는 오른 전세금으로 재투자를 한다는 것이다. 오른 전세금과 그동안 모은 돈으로 다시 한 채를 사고 2년 뒤에는 2채에서 나오는 금액으로 다시 재투자를 한다. 다시 오는 2년 뒤에는 3곳에서 상승된 전세금이 나온다고 한다면 이제 더 이상 내 돈 없이 계속해서 자산을 불려 나갈 수도 있는 것이다. 규제가 많이 풀렸다고는 하지만 지금은 다주택자가 되기에는 부담이 되는 상황이다. 

 

갭투자와 전세레버리지의 차이

결국 두 투자의 차이점은 매매가 상승에 초점을 두느냐, 전세가 상승에 초점을 두느냐의 차이다. 2년이라는 시간도 적지 않은 시간이지만 갭투자는 2년의 단기투자를 노리는 것이다. 반면 전세레버리지 투자는 오랫동안 자산을 가지고 있으면서 전세금 상승으로 자산의 수를 늘려가는 투자법이다. 현재 규제상황에서는 두 투자법을 적절히 섞어서 사용하기를 추천한다. 취득세로 봤을 때, 2 주택을 소유하는 데는 크게 부담이 없기에 1년 차에 한 개 2년 차에 한 개를 구입하고 3년 차에 첫 번째 집을 매도하고 나온 수익금과 그동안 모은 돈을 합쳐 더 좋은 물건을 구입하고 4년 차에도 같은 방법을 이용한다. 5년 차에는 그때 바뀌어 있을 규제상황에 따라 매도를 하지 않고 전세 상승분과 현금을 이용해 추가로 구입할지, 혹은 매도를 하고 더 좋은 물건을 구입을 할지 결정하면 된다. 중요한 것은 더 좋은 물건을 살 수 있을 때 매도해야 된다는 것이다. 팔고 더 좋은 자산을 살 수 없는 상황에서는 그냥 유지하는 쪽을 추천한다. 지난 상승장을 잊지 말자. 아무도 집을 사지 않을 때 집을 샀던 사람들이 지난 상승장에서 큰 수익을 얻었다. 지금 하락장은 다음 상승장을 위한 또 다른 기회가 아닐까? 바닥이 어디인지는 아무도 알 수 없다. 현재 자신의 상황과 저축 가능 금액을 파악하여 자신에게 맞는 마음 편한 투자를 하자.