부동산 가격을 결정하는 3가지 요인

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부동산 가격은 늘 변화한다. 얼마 전까지만 해도 부동산 호황기였지만 지금은 불황기에 접어들었다. 가격의 변화는 어떠한 요인으로 이루어지는지는 부동산 투자에서 아주 중요한 부분이다. 부동산 가격을 결정하는 3가지 요인에 대해 알아보자. 

 

통화량

통화량은 쉽게 이야기해서 시장에 유통되고 있는 화폐의 양을 의미한다. 통화지표는 협의통화(M1)와 광의통화(M2)로 구분한다. M1통화는 현금, 예금의 합계를 의미하고, M2통화는 보다 넓은 범위로서 펀드, 양동서예금증서, CMA 등 2년 미만 금융채 등을 포함하는 것을 의미한다. M2 통화는 '광의통화'라고도 한다. 통화량이 높다는 것은 시장에 돈이 많다는 의미다. 시장에 돈이 많다면 돈의 가치가 떨어지고 물가가 오르면 인플레이션이 발생한다. 인플레이션이 발생하면 건물, 토지, 상품 등 실물 가치도 함께 상승한다. 이렇게 되면 자산을 가지고 있지 않은 급여소득자의 소득은 상대적으로 감소해 빈부격차가 발생될 수 있다. 통화량이 부동산에 미치는 영향을 간략히 예를 들어보자.  A국가에 집이 100채가 있고 통화량은 100억이고 B국가에는 집이 100채 통화량이 200억이라면 가격의 차이가 분명 발생한다. 통화량은 주로 정부에서 통제를 하게 된다. 경기가 안 좋을 경우에는 돈을 풀어 경기악화를 막기 위해 노력한다. 지난 부동산 상승장은 코로나로 인해 급격한 돈 풀기도 어느 정도 영향이 있다고 말할 수 있다.

 

수요

부동산 주택 시장에서 수요의 주체는 대중들이다. 현재 인구가 감소하고 있어 수요자는 줄어들어 빈 집이 남아돌 것이라는 이야기가 있다. 이는 일정 부분 맞는 얘기지만 틀린 부분도 있다. 현재 대한민국 인구는 감소하고 있지만 세대수는 늘고 있다. 물론 저출산 문제로 인해 세대수 증가도 어느 정도 시점이 되면 멈추게 될 것이다. 그렇게 된다면 사람들이 선호하지 않는 지역에 빈집이 생길 수 있지만 사람들이 선호하는 지역은 여전히 수요가 존재할 것이다. 사람들이 보통 부동산을 선택할 때 교통, 학군, 직주근접(직장과 집과의 거리), 상권, 자연환경 등 5가지 항목을 고민하고 결정한다. 이 5가지 모두 높은 점수를 줄 수 있는 지역은 수요가 높아 집값은 비쌀 것이다. 보통 좋은 일자리가 많은 지역 주변은 교통이 발달하고 학군이 좋다. 상권 또한 발달하게 된다. 강남, 분당 등의 집 값이 비싼 이유다. 땅 값이 비싸지만 기업은 좀 더 저렴하게 넓은 공장을 짓고 싶어 진다. 그렇기에 청주, 천안 등 대규모 대기업 공장이 들어선 지역도 지방이지만 공장 주변 지역은 집 값이 높은 편이다. 갑자기 교통이 좋아지거나 양질의 일자리가 생기는 지역은 관심 있게 지켜봐야 할 필요가 있다. 아이가 있는 집이라면 학군 또한 무시할 수 없다. 좋은 환경에서 아이를 키우고 싶은 부모 마음은 세월이 지나도 변함이 없다. 대치, 목동, 중계동, 분당, 평촌 등 수도권은 물론이고 지방 유명한 학군지 대구 수성구, 부산 해운대구, 광주 봉선동, 대전 둔산동 등의 집값이 비싼 이유기도 하다. 대표적인 신규 수요자는 신혼부부이다. 한쪽 부모님 집에 살지 않는 이상 결혼을 하게 되면 자연적으로 발생하는 수요자이다. 매년 지속적으로 숫자가 줄어들고 있기는 하지만 그래도 매년 발생하는 그 수가 많기에 부동산 수요에 미치는 영향은 크다. 취업을 하면서 젊은 층들의 유입이 늘고 있는 도시들은 신혼부부 수요자로 변화될 가능성이 크기에 투자를 할 때 살펴봐야 할 점이다.

 

공급

공급 또한 부동산에 많은 영향을 미친다. 아파트 분양은 공공분양과 민간분양으로 나눌 수 있다. 민간분양은 건설사가 주도하는데, 건설사는 영리 기업이기에 이윤을 남기기 좋은 시점에 분양을 많이 한다. 분양 완판이 이어지는 시점에서는 계속해서 땅을 매입하여 새로운 분양을 계속해서 준비하고, 분양가 또한 오르게 된다. 영원한 호황은 없기에 어느 시점이 되면 미분양이 발생되고 공급은 서서히 줄어들게 된다. 공급은 통화량과 수요에 비해 어느 정도 예측이 가능하다. 착공을 하게 되면 예상 준공일을 알게 되고 그럼 2~3년 뒤 물량은 어느 정도 파악이 가능하다. 최근엔 후분양으로 건설하고 있는 아파트도 많은데 통계에 나오는 수치들은 대부분 선분양 아파트 입주물량이므로 후 분양 아파트의 물량도 꼭 확인을 해야 한다. 공공분양은 국가나 지방자치단체의 재정 혹은 주택도시기금의 지원으로  85제곱미터 이하로 건설한다. 무주택자를 위해 정부가 주도적으로 분양을 하는 것이다. 예전의 경험으로 공공분양 아파트가 퀄리티가 떨어진다고 생각하지만 최근에는 민간 건설사가 대부분이라 주택의 질이 떨어진다고 볼 수 없다. 

 

부동산 투자를 잘 하기 위해서는 시기 선택이 가장 중요하다고 생각한다. 아무리 열심히 공부해도 시장을 이기기는 힘들다. 하지만 좋은 시기를 만났을 때 좋은 투자를 하기 위해서는 평소에 늘 관심을 가지고 공부해야 한다. 여기서 말하는 좋은 시기란 부동산 호황기 때를 의미하는 것이 아니라 불황기에서 호황기로 넘어가는 시기를 말한다. 지역마다 분명 차이가 존재하기에 내가 관심이 가는 지역이 있다면 계속해서 관심을 가지고 시장상황을 체크해야 한다.